vendita o donazione di un immobile

Donazione di un Immobile:

Aliquote dell'imposta sulle donazioni:

a. a favore del coniuge e dei parenti in linea retta, sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione di euro: 4 per cento
b. a favore dei fratelli e delle sorelle, sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro: 6 per cento 
c. a favore degli altri parenti fino al quarto grado e degli affini in linea retta, nonché degli affini in linea collaterale fino al terzo grado: 6 per cento 
d. a favore di altri soggetti: 8 per cento.

Per riassumere: se tra donante e donatario non ricorrono né rapporti di coniugio, né rapporti di parentela in linea retta entro il quarto grado la donazione è tributariamente rilevante.

N.B.: per i parenti in linea retta ed il coniuge la franchigia è di 1.000.000 €.
Va ricordato che, se il beneficiario è una persona portatrice di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104, l’imposta si applica esclusivamente sulla parte del valore della quota o del legato che supera l’ammontare di 1,5 milioni di euro.

Se la donazione riguarda beni immobili si applicano le imposte ipotecaria e catastale nelle seguenti misure: 
- imposta ipotecaria, 2 per cento
- imposta catastale, 1 per cento.Se il donatario si trovi nella condizione di poter richiedere i benefici dell’acquisto “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

riferimento: L. 296 del 27 Dicembre 2006, articolo 1, comma 78

Eventuali problemi delle donazioni:

La donazione è considerata dalla legge come una sorta di anticipo dell'eredità (a meno che riguardi oggetti di limitato prezzo). Perciò il valore delle donazioni fatte in vita da una persona è conteggiato, dopo la sua morte, insieme al valore dei beni che lascia in eredità, per controllare che non sia stata lesa la cosiddetta "legittima" (quota di beni che tocca a certe persone).

Oltretutto, la donazione senza atto notarile è nulla. E la donazione è irrevocabile, come tutti i contratti.

riferimento:  articolo 769 del Codice Civile

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Compravendita di un Immobile:

Dalla parte del venditore:

Il soggetto privato che vende un bene immobile non paga alcuna tassa, anche se di solito ottiene un guadagno grazie all'aumento di valore avvenuto fra l'acquisto e la rivendita. Questa plusvalenza è infatti tassata solo in alcuni casi previsti espressamente dalla legge (articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi). La plusvalenza derivante dalla vendita di fabbricati o terreni agricoli è tassata solo in casi eccezionali, mentre è sempre tassata quella derivante dalla vendita di terreni edificabili.

La plusvalenza è tassata, nel caso di fabbricati, quando la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto (o dalla costruzione).

La cessione di fabbricati di qualsiasi genere (abitazioni, uffici, negozi, capannoni artigianali o industriali) produce una plusvalenza tassata in capo al venditore solo quando questi sono stati acquistati, o costruiti, da meno di 5 anni, perchè la rivendita entro breve termine dall'acquisto è considerata speculativa.

In questo caso la plusvalenza non viene mai tassata quando l'acquisto da parte del venditore è avvenuto per successione. Il decreto Bersani ha introdotto una regola particolare: è tassata la plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione, entro 5 anni dal precedente acquisto da parte del donante.

Sono escluse dalla tassazione anche le abitazioni in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l'acquisto, o la costruzione, e la rivendita. Anche in questo caso la legge esclude la presenza di un intento speculativo. La legge non richiede che l'abitazione sia stata acquistata come prima casa, ma possiamo affermare che normalmente la vendita della prima casa è esente dall'imposta della plusvalenza, anche se avviene entro 5 anni dall'acquisto.

La plusvalenza è tassata solo se il fabbricato venduto:

• è stato acquistato, o costruito, da meno di 5 anni
• non è pervenuto al venditore per successione
• non è l'abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l'acquisto (o la costruzione) e la rivendita.

La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene documentato.

La plusvalenza deve essere inserita nell'UNICO del venditore, e viene tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo. Per questo motivo è sempre conveniente chiedere l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 20% (riferimento: D.Lgs. 262 del 3 Ottobre 2006, art. 3, comma 4).

riferimento: articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (versione aggiornata al 31 Luglio 2010)

Dalla parte dell'Acquirente:

N.B.: acquisto da un privato.

Le imposte da corrispondere da parte dell'acquirente sono:

• Imposta di Registro: 7% del valore dell'immobile, dichiarato nell'atto (3% se trattasi di prima casa)
• Imposta Ipotecaria: 2% del valore dell'immobile, dichiarato nell'atto (168,00€ se trattasi di prima casa)
• Imposta Catastale: 1% del valore dell'immobile, dichiarato nell'atto (168,00€ se trattasi di prima casa)

Se l'ufficio competente ritiene che il valore venale dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica ed alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro 2 anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

• l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. del 2 Agosto 1969
• l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui svolge la propria attività; per i cittadini residenti all'estero deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

riferimenti: artt. dal 1537 al 1541 del Codice Civile
L. 168 del 22 Aprile 1982
L. 118 del 5 Aprile 1985
L. 75 del 24 Marzo 1993
L. 243 del 19 Luglio 1993

L. 549 del 28 Dicembre 1995